Spadkobiercy, którzy w ramach spadku nabyli nieruchomość w postaci mieszkania, domu czy działki – bardzo często zastanawiają się po jakim czasie mogą ją „bezpiecznie” sprzedać bez obowiązku płacenia podatku dochodowego. Kwota jaką należałoby odprowadzić do urzędu skarbowego z tytułu ewentualnej sprzedaży może być bowiem znaczna, biorąc pod uwagę obecnie obowiązującą 19 proc. stawkę podatku. Kiedy więc nie trzeba rozliczać się z fiskusem z tytułu sprzedaży odziedziczonej nieruchomości?
Zasady ogólne
Zgodnie z treścią ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) opodatkowaniu tym podatkiem podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje ono w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Przy czym pojęcie nabycia należy rozumieć w sposób szeroki – następuje ono z chwilą uzyskania prawa własności do tej nieruchomości, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do nabycia tego prawa własności. W kategorii tej będą mieściły się więc nie tylko czynności polegające na zakupie nieruchomości, ale także na ich nabyciu w drodze spadku lub darowizny.
Sprzedaż nieruchomości przez spadkobiercę
Od stycznia 2019 r. w zakresie opodatkowania podatkiem PIT sprzedaży nieruchomości otrzymanych w drodze spadku obowiązują pewne zmiany. Obecnie 5-letni termin, po upływie którego można sprzedać odziedziczoną nieruchomość bez podatku, liczy się bowiem nie od daty nabycia spadku przez spadkobiorcę, a od daty nabycia (wybudowania) nieruchomości przez spadkodawcę.
Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania tej nieruchomości przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres jej posiadania przez spadkodawcę.
Przykład: Pani Ania w drodze spadku nabyła w 2019 r. mieszkanie po swoim zmarłym ojcu. Ojciec stał się właścicielem nieruchomości w 2010 r. Spadkobierczyni sprzedała nieruchomość w 2021 r. W tym przypadku obowiązek rozliczenia podatku PIT nie powstaje. (Według poprzednio obowiązujących regulacji na taką możliwość Pani Ania musiałaby czekać aż do 2025 roku! Okres posiadania nieruchomości przed spadkodawcę nie miał bowiem żadnego znaczenia.)
Również wdowcy i rozwodnicy, którzy nie podpisali intercyzy mogą sprzedać nieruchomość w ciągu 5 lat od daty jej nabycia do majątku wspólnego lub wybudowania w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej. Wcześniej 5-letni okres liczony był od dnia śmierci współmałżonka lub podziału majątku po rozwodzie.
Pamiętaj! Przewidziany 5-letni okres liczy się nie od faktycznej daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, lecz od końca roku kalendarzowego, w którym to nabycie nastąpiło (bierzemy poda uwagę lata podatkowe, a nie kalendarzowe).
Darowizna już nie taka korzystna
Powyższa zasada odnosi się jednak wyłącznie do sytuacji nabycia nieruchomości w drodze spadku. Natomiast nie dotyczy ona nabycia nieruchomości w drodze darowizny. W takim przypadku rozliczenie podatku PIT będzie się odbywać na zasadach ogólnych, a więc z zachowaniem 5-letniego terminu liczonego od dnia nabycia nieruchomości w drodze darowizny.
Przykład: Pan Jan w drodze darowizny nabył w 2019 r. mieszkanie od swojej babci. Babcia stała się właścicielem nieruchomości w 2000 r. Pan Jan sprzedał nieruchomość w 2021 r., co spowodowało powstanie obowiązku podatkowego i konieczność rozliczenia podatku PIT.
Ulga mieszkaniowa sposobem na niepłacenie podatku
Sprzedając nieruchomość przed upływem 5-letniego okresu, można skorzystać ze zwolnienia podatkowego w postaci tzw. ulgi mieszkaniowej. Ulga ta polega na tym, że jeśli podatnik w ciągu 3 lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym sprzedał nieruchomość, pieniądze uzyskane z tej transakcji przeznaczy na własne cele mieszkaniowe to wówczas obowiązek zapłaty podatku dochodowego nie powstanie. Wydatkami na własne cele mieszkaniowe są m.in. wydatki poniesione na:
- zakup mieszkania, działki, domu,
- rozbudowę bądź remont własnego budynku mieszkalnego lub
- spłatę kredytu hipotecznego.
Uwaga! Fiskus bardzo często wydatki poniesione na nabycie nieruchomości przeznaczonej na wynajem traktuje jako „cel zarobkowy” nie zaś własny „cel mieszkaniowy”.
Przykład: Pani Monika w 2019 roku zakupiła na własność mieszkanie. Dwa lata później zmarła, a mieszkanie przepisała w spadku swojej córce. Córka jeszcze tego samego roku postanowiła sprzedać mieszkanie. Choć wprawdzie nie upłynął jeszcze 5-letni okres od nabycia nieruchomości przez spadkodawczynię, jeśli w ciągu trzech lat córka Pani Moniki uzyskane ze sprzedaży mieszkania środki przeznaczy na własne cele mieszkaniowe, podatku nie zapłaci.
Więcej na temat ulgi mieszkaniowej przeczytasz tutaj.
Podsumowanie
Okres, w którym sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem PIT to 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym wystąpiło nabycie. W przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku okres ten obliczany jest – od końca roku, w którym spadkodawca stał się właścicielem nieruchomości, natomiast w przypadku nabycia w drodze darowizny – od momentu nabycia nieruchomości przez obdarowanego. Podatnicy, którzy sprzedają nieruchomość darowaną, są więc w zdecydowanie mniej korzystnej sytuacji od tych, którzy nabyli ją również nieodpłatnie, lecz w drodze spadku. Sposobem na uniknięcie zapłaty 19 proc. podatku jest też sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat i skorzystanie z ulgi mieszkaniowej.
